穆迪报告称，在信贷紧缩环境中，投资者信心疲软将制约中国房地产开发商的融资渠道，从而扩大该行业的信用分化。7月份受评开发商的债券发行规模较低，境外债券发行额处于33亿美元的低位，与6月份大体持平，而同期境内债券发行额从人民币203亿元降至人民币62亿元。
受去年同期的高基数影响，2021年下半年全国房地产销售额增长将继续放缓。以3个月移动平均值计算，6月份全国合约销售额同比增速从5月份的38.2%回落至18.9%.与全国趋势类似，在70家受评开发商中，穆迪跟踪的30家开发商的合约销售额同比增速（3个月移动平均值）从5月份的29%降至6月份的12%.
【热点解读】
一、中国房地产现状
我国居民一向很看重住房的问题，因为绝大多数人都认为只有先安居，才能安心地工作和生活，住房问题也自然成为了政府调控的主要目标之一。随着经济的持续增长，城市化进程的加快以及公共设施的不断完善，这些都为我国房地产业的发展提供了良好的平台和投资机会，房地产业取得了巨大的成绩。但是不得不承认，我国房地产业在发展的同时也遇到了很多问题，像房价上涨过快、投机行为的频繁发生、供求不平衡、监管不到位、操作不规范等等。
从2016年召开的两会，房地产市场就受到了人们的密切关注。2015年房地产市场住房总体库存高，区域分化比较严重，中央多次强调化解库存，促进房地产持续健康发展。在2017年的政府工作报告中强调了住房的居住属性，遏制热门城市房价上涨过快的现象，抑制不合理的投机性行为。从国家统计局公布的数据来看，2019年2月末中国商品房待售面积52251万平方米，库存量依然十分庞大，这一问题主要存在于三、四线城市中，一线城市的房地产市场仍然相当火热。为此，政府通过财税政策减免、金融货币政策支持、提高棚户区改造货币化安置比例、降低首付比例、建立租购并举的住房制度等助力解决房地产的库存问题。
二、房地产历史和作用
1.房地产简要历史
改革开放以来，特别是20世纪90年代以来，城镇化的快速发展、城镇住房制度的改革及其深化，使房地产在推动我国国民经济发展，提高人民生活水平方面发挥了重要作用。因此，房地产成为国民经济之中的一个重要领域。
1980年以前，我国城镇居民住房由国家建造、分配和管理，形成了住房"统一管理，统一分配，以租养房"的公有住房实物分配制度。
1980年4月，邓小平就住房问题发表重要讲话，当年6月，中共中央、国务院正式允许实行住房商品化政策，揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。1980年1月8日，深圳成立深圳特区房地产公司，被认为是新中国首家带有商品房开发性质的企业，与港商按照"补偿贸易"原则（深圳出土地，港商出钱合作建房，利润双方分成）合作建设中国第一个商品房小区"东湖丽苑".但由于当时土地交易方式未明确，"东湖丽苑"还不是完全意义上的商品房小区。
1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开，宣布从当年开始，住房制度改革正式列人中央和地方的改革计划，在全国分期分批展开。改革办法是实现住房商品化，基本构思是提高房租和增加工资，鼓励职工买房。正是在这一年，新中国第一个土地以拍卖方式获得、房屋以按揭贷款形式销售的、完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工。从此房地产开发企业生根开花，茁壮成长。
2005年，房地产开发统计制度从固定资产投资统计制度中单列出来，成为国家统计调査制度中独立的一套统计制度。因此，我国最早的房地产开发投资数据产生于1986年，仅101亿元，经过30多年的发展，2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，是1986年的1190倍，年均增长37.21%.
2.房地产对经济的作用
（1）改善民生
住房制度改革推动了房地产开发投资的持续发展，大量满足不同需求的商品房不断推向市场，极大地缓解了新中国成立以来直至20世纪90年代城镇居民住房的严重短缺状况，城镇居民人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米。2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米。居民住房水平有了明显提高，住房条件得到根本性改变，房地产开发投资为改善民生作出了重要贡献。
（2）拉动经济增长
除了对民生的贡献，房地产作为全社会固定资产投资的组成部分，对国民投资也产生巨大作用，房地产开发投资是形成固定资本形成总额核算的重要基础资料。推算结果显示，2004年以来，房地产开发投资形成的固定资本形成总额占GDP的比重呈上升的态势。2009年及以前为6%左右，2009年以后均达到或超过7.5%,2013年达8%.2004-2018年，房地产开发投资形成的固定资本形成总额占GDP的平均比重约为6.5%
改革开放以来，特别是住房制度改革以来，随着房地产市场的不断发展，房地产业增加值迅速增加。1978-2018年，房地产业增加值由80亿元增长到59846亿元。随着房地产业增加值总量的不断扩大，其占GDP的比重呈明显的上升趋势，由1978年的2.2%上升到2018年的6.6%.房地产业对经济增长的贡献率呈上升趋势。
房地产相关行业对国民经济增长旳贡献，房地产具有产业链条长、关联行业多的特点，与房地产密切相关行业的生产活动是房地产经济活动的延伸。房地产开发一方面与建筑业生产活动密不可分，另一方面直接消耗大量建筑材料，带动了水泥、钢铁、玻璃、五金、冶金、陶瓷、化工等多个制造行业的发展。住房销售后，与住房有关的消费活动促进了家电、家具、家纺等制造行业的生产。房地产的开发和销售，都会相应地对物流、金融等第三产业具有很强的拉动效应。
三、当前房地产市场中的风险分析
房地产市场运行风险，主要包括房价风险和交易风险。其中，房价风险是核心问题，即要防范房价出现大起大落。同时，房地产交易风险也是重要的风险来源点，规范和稳定市场交易也很关键。
（1）房价风险
房价风险可以从房价走势中看出。全国房价、70城房价指数、100城成交均价等数据显示，2019年一季度，全国新建商品房成交均价为9065元/平方米，在2018年全国房价位于8000元/平方米行列的基础上，2019年已经进入到9000元/平方米的行列。2019年3月份全国70城新建商品住宅价格指数环比上涨0.6%,同比上涨11.3%,两类涨幅均有扩大。
房价管控需要防范房价大起大落。总体上看，当前房价呈现出"涨易跌难、涨多跌少、涨长跌短、涨快跌慢"等市场特征。本轮房价上涨，与市场交易回暖、高端楼盘密集入市、银行房贷发放节奏加快、市场预期不稳等有关。房价上涨增加了购房者的购房成本，市场预期也变得更不稳定。同时，也需要关注房价下跌过快的风险。尤其是随着棚改政策红利的减弱，三四线城市也要防范价格过快下跌的风险。类似风险也容易带来房源空置率上升、交易不顺畅等新的风险。
（2）交易风险
交易风险体现在买卖交易过程中。从市场领域划分，交易风险主要体现在购房市场、购地市场和租房市场上。购房市场需要关注交易秩序风险。
数据显示，近期市场略有回暖，比如2019年一季度，全国新建商品房成交面积同比跌幅为0.9%,该跌幅有所收窄。上海、南京和厦门等地的二手房交易也不错，呈现出小阳春态势。随着市场升温，房地产交易秩序也容易出现各类紊乱的状态，即各类虚假营销和违规销售等做法会增加。类似风险体现在一房两价、双面合同、变相收费、引入首付贷、拒绝公积金贷款等违规操作上。购地市场需要关注高地价对高房价的传导机制。
租房市场同样需要关注经营风险。第一，很多房源，尤其是长租公寓，过去投资规模大，现在却面临消化难的问题，即空置率增加。第二，从具体的反馈情况看，类似甲醛超标、消防隐患等问题，也需要积极进行化解。第三，在租购并举的模式下，租售同权等机制并没有很好地建立起来，这实际上反映了当前租赁业务依然停留在传统模式的基础上。
房地产市场的发展，除了上述市场运行的风险外，还会衍生出很多新的风险。类似风险包括经济风险、金融风险、城市风险和社会风险等，这也从侧面说明了房地产市场风险把控的重要性。
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